XI-KAUPUNGINOSA, RAKENNUSOIKEUDEN LISÄYS, HOTELLI CUMULUS KOSKIKATU, KYTTÄLÄNKATU 2, KARTTA NO 7856Asemakaavan muutoksen selostus, joka koskee 21. päivänä tammikuuta 2003 päivättyä asemakaavakarttaa nro 7856. Asian hyväksyminen kuuluu kaupunginvaltuuston toimivaltaan. TIIVISTELMÄ Asemakaavan muutos laaditaan tontin omistajan aloitteesta. Hakija on kuullut naapureitaan, joista yksi ei ole antanut suostumustaan hankkeelle. Osallistumis- ja arviointisuunnitelma on ollut nähtävänä 11.4.-26.4 12.9.2002. Myös yksi viereisen kiinteistön osakkeenomistaja on jättänyt hankkeesta vastustavan mielipiteen. Asemakaavan muutoksella täydennetään hotelli Cumuluksen kiinteistöä rakentamalla viisikerroksinen pilarien päälle sijoittuva rakennusosa Pellavatehtaankadun varteen ja kapeana rakennusmassana tontin eteläsivulle. Koskipuistoon päin olevaa matalaa niveltä on tarkoitus korottaa yhdellä sisäänvedetyllä kerroksella. Asemakaavassa edellytetään myös hotellin nykyisen julkisivun parantamista. Rakennusoikeus kasvaa 2505 m2 ollen muutoksen jälkeen 11400 (=4,67). Piha on osittain huoltopihana ja osittain se katetaan lasikatteella kahvila tms. käyttöön. Tontilla on maanalainen pysäköintihalli, mutta laajennuksen tarvitsemat autopaikat hankitaan pysäköintilaitoksesta. Hotellin laajennus toteutetaan välittömästi asemakaavan muutoksen vahvistuttua.
Tunnistetiedot: Asemakaavan
muutos koskee: Kaavan laatija: Tampereen kaupungin ympäristötoimi, kaavoitusyksikkö, apulaisasemakaavaarkkitehti Maire Väisänen. Kaava-alueen
sijainti Kaavan nimi
ja tarkoitus Asiakirjaluettelo Vireillepano: Arkkitehtitoimisto Tähti-Set Oy:n laatimat luonnokset ja tilastotiedot 30.5.2002 Naapurien
ilmoitukset hankkeen hyväksymisestä: Osallistumis- ja arviointisuunnitelma 11.4.2002 Osallisten mielipiteet OAS vaiheessa: Maija Ursinuksen
kielteinen mielipide 24.4.2002 Lausuntovaihe: Dividum
Oy:n kirje 4.3.2003 3 LÄHTÖKOHDAT 3.1 Selvitys suunnittelualueen oloista 3.1.2 Luonnonympäristö 3.1.3 Rakennettu
ympäristö Tontin alla
on autohalli ja pihalla huoltoliikennettä ja muutamia pysäköintipaikkoja. Sen on suunnitellut Lambert Pettersson venetsialaisen palatsin esikuvan mukaan. Kyttälänkadun itäpuolella sitä vastapäätä on Harry W. Schrekin piirtämä ns. Tampereen Säästöpankin talo, joka on punaruskeaa graniittia ja edustaa funktionalismia. Vastaavasti hotelli Cumulusta vastapäätä on 1950-luvulla rakennettu liike- ja asuintalo, jossa on myös kokoontumistiloja. Kulmittain hotellin kanssa on seurakuntien omistama Lambert Petterssonin suunnittelema puurakennus ja sen jatkeena tiilirakenteinen diakoniakeskus, joka on Vihtori Heikkilän käsialaa. Alueella on kaikki kuntatekniikka valmiina. 3.1.4 Maanomistus 3.2 Suunnittelutilanne 3.2.1 Kaava-aluetta koskevat suunnitelmat, päätökset ja selvitykset Kaava-alueella on voimassa 26.10.2977 vahvistettu asemakaava no 5255. Tontin 163-3 on 2439 m2:n suuruinen liiketontti, jonka rakennusoikeus on 9360 m2 (e=3,84). Kyttälänkadun puoleinen rakennusala on kahdeksankerroksinen ja Koskikadun puolella on neljä kerrosta. Katualueella on voimassa kaistale 27.4.1977 vahvistetusta kaavasta nro 5125. 3.2.2 Tonttijako ja pohjakartta Tontille XI-163-3 on hyväksytty tonttijako 9.5.1977. Kaava-alueeseen ei kuulu maanmittauslaitoksen ylläpitämiä rekisteriyksiköitä. Pohjakartta on Tampereen kaupungin kaupunkimittausyksikön laatima ja se on tarkistettu v. 2003. 3.2.3 Lähiympäristön kaavatilanne ja suunnitelmat Alueen pohjoispuolelta Rongankadun ja Pellavatehtaankadun liittymästä lähtee ajoramppi Hämeenkadun alle suunniteltuun pysäköintiluolaan. Ajoyhteys on tontin 163-3 kohdalla jo tunnelissa. Pysäköintilaitos tarjoaa myös hotellin pysäköinnille lisää mahdollisuuksia. Pysäköintilaitoksen kaava on vielä käsittelyssä.
4.1 Asemakaavan suunnittelun tarve Tontin omistajan suunnitelmissa on tontilla olevan kiinteistön laajentaminen ja kohentaminen. 4.2 Suunnittelun käynnistäminen ja sitä koskevat päätökset Tontin omistaa Dividum Oy, jonka hallussa on 32 hotellikiinteistöä eri puolella Suomea. Yhtiö seuraa jatkuvasti hotellialan tilanteen kehittymistä eri paikkakunnilla, jotta tarvittavat investoinnit kiinteistöjen saneeraukseen ja uudisrakentamiseen saataisiin toteutettua oikeassa aikataulussa. Tehdyt laskelmat osoittavat, että Tampereen seudulla on syytä ryhtyä lähitulevaisuudessa laajentamaan Koskikadun Cumulusta. Tämä edellyttää kuitenkin hotellitontin asemakaavan muutosta. Dividum Oy:n toimeksiannosta Arkkitehtitoimisto Tähti-Set Oy on tutkinut mahdollisia vaihtoehtoisia ratkaisuja hotellin laajentamiseen teknisesti ja taloudellisesti toteuttamiskelpoisella tavalla. Samalla on päämääräksi asetettu laajennuksen sopeutuminen ympäristöön ja keskustan kaupunkikuvaan. Tutkimuksen tuloksena on päädytty vaihtoehtoon, joka käsittääksemme mahdollisimman hyvin täyttää edellä mainitut vaatimukset. Hotellin nykyistä 228 huoneen määrää voitaisiin suunnitelman mukaan lisätä noin 70 huoneella, jolloin saavutettaisiin noin 300 huoneen kokonaismäärä. Uudet huoneet sijoitettaisiin lähinnä Pellavatehtaankadun suuntaiseen rakennukseen, jonka siipi kääntyisi viereisen Ruuskasen talon sivulle. Samalla poistuisi näkyvistä nykyinen vajaakäytössä ja varsin epäsiistissä kunnossa oleva hotellin sisäpiha-alue, jolloin kaupunkikuva tältä osin selvästi kohenisi. Suunnitelman mukaan mikään uudisrakennuksen osa ei nousisi nykyistä tasoa korkeammalle. Jatkosuunnittelun yhteydessä tullaan tutkimaan myös hotellirakennuksen Koskikadun puoleisen julkisivun kohentamista, koska nykyinen julkisivuratkaisu ja etenkin sen sopeutuminen naapuritontilla olevaan Ruuskasen kiinteistöön kaipaa parannusta. Eräs mahdollisuus muun julkisivusaneerauksen lisäksi on korottaa nykyistä nelikerroksista rakennusosaa sisäänvedetyllä lisäkerroksella, jolloin voitaisiin saada aikaan kattolinjojen joustavampi yhteensopivuus. Tarkoituksena hakea sellainen julkisivuratkaisu, joka parhaiten sopeutuisi Koskipuiston miljööseen yhdellä Tampereen keskustan arvokkaimmista paikoista. 4.3 Osallistuminen ja yhteistyö 4.3.1 Osalliset 4.3.2 Vireilletulo 4.3.3 Osallistuminen ja vuorovaikutusmenettelyt Hakija on ennen asemakaavan muutoksen käynnistämistä kuullut naapureitaan. Kolme naapuria on antanut suostumuksensa hankkeelle, mutta rajanaapuri on ilmoittanut, ettei hyväksy silloisten suunnitelmien mukaista hanketta, koska niiden mukaan naapuritalon valokuilun eteen olisi tullut hotellin yhdyskäytäviä. Osallistumis- ja arviointisuunnitelma oli nähtävänä mielipiteiden saamista varten 11.4.-26.4.2002 välisen ajan. Tuolloin yksi naapuritalon osakkeenomistajista jätti hankkeesta kirjallisena kielteisen kannanoton. 4.4 Asemakaavan tavoitteet 4.4.1 Lähtökohta-aineiston antamat tavoitteet Hanke on keskustan osayleiskaavan mukainen. Sen tavoitteena on kohentaa olemassa olevaa kiinteistöä ja varmistaa toiminnan palvelutasoa ja kilpailukykyä. Hotelli Cumuluksen kiinteistöä halutaan laajentaa rakentamalla viisikerroksinen pilarien päälle sijoittuva rakennusosa Pellavatehtaankadun varteen ja kapeana rakennusmassana tontin eteläsivulle. Koskipuistoon päin olevaa matalaa niveltä on tarkoitus korottaa yhdellä sisäänvedetyllä kerroksella. Hotellirakennuksen nykyiset julkisivut eivät ole rakennuksen sijaintipaikan arvoiset eivätkä sovellu viereiseen arvokkaaseen rakennukseen. Julkisivuja on kohennettava. Hotelli tarvitsee edelleen huoltopihan, mutta siitä osa voidaan kattaa kahvila tms. käyttöön. Laajennus tarvitsee myös lisäautopaikkoja. Katualue on mukana asemakaavan muutoksessa, koska kyseinen kaava ei ole voimassa muualla, kuin tällä kapealla kaistaleella ja kaava tulee näin ollen kumotuksi kokonaan. 4.4.2 Yleiskaavallinen tarkastelu Koska keskustan osayleiskaava ei ole oikeusvaikutteinen, on suunnittelun yhteydessä laadittu yleiskaavallinen tarkastelu, jossa hanketta verrataan maankäyttö- ja rakennuslain vaatimuksiin. MRL 39.2 § kohta 1: Alue on Keskustan osayleiskaavassa osoitettu pääasiassa keskustatoimintojen alueeksi. Hanke edistää yhdyskuntarakenteen toimivuutta, taloudellisuutta ja ekologista kestävyyttä, koska kyseessä on olemassa olevan kiinteistön käyttökelpoisuuden lisääminen ja rakennuksen kohentaminen. MRL 39.2
§ kohta 2: Suunnitelma edistää olemassa olevan yhdyskuntarakenteen
ja teknisten verkostojen hyväksikäyttöä, koska se
sijoittuu valmiiksi rakennettuun ympäristöön. Rakennuskantaa
ei pureta. MRL 39.2 § kohta 4: Hanke rakennetaan olemassa olevan kuntatekniikan varaan ja se on saavutettavissa helposti myös julkisella liikenteellä. MRL 39.2 § kohta 5: Ympäristön turvallisuus ja terveellisyys otetaan suunnittelussa huomioon. Hanke ei vaaranna tasapainoista elinympäristöä eri väestöryhmien osalta. MRL 39.2 § kohta 6: Hanke parantaa kunnan elinkeinoelämän toimintaedellytyksiä, koska laajennus tarjoaa lisää majoitustilaa mm. liiketoiminnan tarpeisiin. MRL 39.2
§ kohta 7 MRL 39.2 § kohta 8: Rakennettu ympäristö kohenee. Koska olemassa olevan rakennuksen julkisivut määrätään kohennettaviksi kaavoituksen yhteydessä, muuttuu kaupungin keskeisimmän puiston laidassa olevan rakennuksen ulkonäkö paremmin alueelle sopivaksi. MRL 39.2 § kohta 9: Virkistykseen soveltuvat alueet eivät vähene. 4.4.2 Prosessin aikana syntyneet tavoitteet, tavoitteiden tarkentuminen Osallisten
tavoitteet 4.4.3 Lausuntovaihe 4.5 Asemakaavaratkaisun vaihtoehdot ja niiden vaikutukset 4.5.1 Alustavien
vaihtoehtojen kuvaus ja karsinta Vaihtoehto 1 on sellainen, että uudis- ja vanha osa yhdistettäisiin yhdyskäytävillä naapuritontin valokuilun kohdalla. Tällöin rakennukseen tulisi 296 hotellihuonetta ja kerrosalan määrä olisi yhteensä 11 600 m2 (e=4,75). Vaihtoehdossa 2 yhdyskäytävät ja niiden myötä viisi hotellihuonetta jätetään rakentamatta, jolloin kokonaiskerrosalamäärä on 11400 m2 (e=4,67). 4.5.4 Asemakaavaratkaisun
valinta ja perusteet 5 ASEMAKAAVAN KUVAUS 5.3 Aluevaraukset 5.3.1 Korttelialueet
Tonttia varten on varattava yksi autopaikka kerrosalan 110 m2 kohti. Osa autopaikoista voidaan sijoittaa alle 300 m:n päässä sijaitsevaan pysäköintilaitoksen. Autopaikkojen lukumäärä lisääntyy n. 35:llä. Koska olemassa olevan rakennuksen julkisivut ovat oman aikansa tuotteena karkeat ja ympäristöönsä sopimattomat, on niitä uudisrakentamisen yhteydessä tarpeen kohentaa. Asemakaavaan on otettu määräys ym-14, jonka mukaan uudisrakennuksen sopeutumiseen kaupunginosakokonaisuuteen ja katukuvaan on kiinnitettävä erityistä huomiota. Uudisrakentamisen yhteydessä on tontilla olemassa olevien rakennusten katujulkisivuja parannettava. 5.3.2 Muut alueet Katualueella on voimassa kaistale vanhaa asemakaavaa, jonka takia se on syytä ottaa mukaan kaava-alueeseen. Käyttötarkoitus säilyy entisellään. 5.4 Kaavan vaikutukset 5.4.1 Vaikutukset rakennettuun ympäristöön Uudisrakennus sijoittuu huomaamattomasti Pellavatehtaankadun varteen täyttäen katusivun. Sen vaikutus kaupunkikuvaan jää vähäiseksi. Huomattavasti tärkeämpää on Koskikadun puoleisten julkisivujen taitava uudistaminen. Siihen kuuluu myös onnistunut nivelosan korotuksen liittäminen viereiseen Ruuskasen taloon. Ruuskasen
talon sivuseinää vasten ei valokuilun kohdalla tule rakentamista,
joten rakentaminen ei haittaa kuiluun avautuvia huoneistoja. Lasikatos
sijaitsee voimassa olevan asemakaavan mukaisella rakennusalalla. Rakentaminen mahdollistaa hotelliin liittyvien kahvila- ja ravintolatilojen uudistamisen, joka lisää keskustan palveluja. 5.4.2 Vaikutukset luontoon ja luonnonympäristöön Rakentamisella ei ole välittömiä vaikutuksia luonnonympäristöön, koska tontti on jo ennestään rakennettu. 6 ASEMAKAAVAN TOTEUTUS 6.1 Toteutusta ohjaavat ja havainnollistavat suunnitelmat Asemakaavan muutosta laadittaessa on käytettävissä ollut hanketta varten laaditut luonnokset, joissa on esitetty tontin käyttö ja rakennusten tilajärjestelyt. Julkisivujen kehittely tapahtuu rakennusluvan yhteydessä ja asemakaavamääräyksen tarkoituksesta on neuvoteltu kaupunkikuvaarkkitehdin kanssa. 6.2 Toteuttaminen
ja ajoitus Asemakaavan seurantalomake on selostuksen liitteenä.
|