ASEMAKAAVA NO 7612, KAARILAN KARTANOALUEEN KÄYTTÖTARKOITUS, RAKENNUSALOJEN TARKISTAMINEN JA TONTIN JAKAMINEN, KAARILA, TUURNANKATU 17-21

Asemakaavan muutoksen selostus, joka koskee 1. päivänä huhtikuuta 1999 päivättyä, 29. päivänä maaliskuuta 2000 ja 17. päivänä heinäkuuta 2000 tarkistettua sekä 14. päivänä marraskuuta 2000 muutettua ja 8. päivänä joulukuuta 2000 tarkistettua asemakaavakarttaa no 7612. Asemakaavan hyväksyminen kuuluu ympäristölautakunnan toimivaltaan.

Asemakaavan muutos koskee:
Tampereen kaupungin Kaarilan kaupunginosan
korttelin no 1154 tontteja no 3, 4 ja 5 sekä
puistoaluetta.

Alue sijaitsee 5 km kaupungin keskustasta länteen. Osoite: Tuurnankatu 17 - 21, 33270 Tampere. Liite 1.

1 PERUSTIEDOT

11 Suunnittelutilanne

11.2 Yleiskaava
Kaupunginvaltuuston 27.5.1998 hyväksymän kantakaupungin yleiskaavan mukaan alue on pientalovaltaista asuinaluetta. Kaarilan kartanoalue on määritelty yleiskaavassa kulttuurihistoriallisesti, rakennustaiteellisesti tai kaupunkikuvallisesti erittäin merkittäväksi alueeksi, jonka erityispiirteet tulee ottaa huomioon yksityiskohtaisessa kaavoituksessa ja muissa toimenpiteissä. Yleiskaavan hyväksymisestä on valitettu ympäristöministeriöön. Valitukset eivät kohdistu kaava-alueeseen.

11.3 Asemakaava
Tonteilla 1154-3,4 ja 5 on voimassa vuonna 1970 vahvistettu asemakaava no 2901. Sen mukaan tontit ovat rivitalojen ja muiden kytkettyjen pientalojen korttelialuetta. Kerrosluku on 1/2I ja kattokulman tulee olla pienempi tai yhtä suuri kuin 10 astetta. Asuintontille saa rakentaa varsinaisen kerrosalan lisäksi talousrakennuksen kooltaan 5% tontin pinta-alasta.

Tontin 3 pinta-ala on 1008 m2 ja rakennusoikeus 190 k-m2, joka vastaa e=0,19:n tonttitehokkuutta.
Tontin 4 pinta-ala on 1591 m2 ja rakennusoikeus 300 k-m2, joka vastaa e=0,19:n tonttitehokkuutta.

Tontin 5 pinta-ala on 7477 m2 ja rakennusoikeus 1410 k-m2, joka vastaa e=0,19:n tonttitehokkuutta.
Em. Tonteille saa voimassa olevan asemakaavan mukaan sijoittaa lisäksi yhteensä 504 k-m2 taloustarkennuskerrosalaa.
Puistoalueella on voimassa vuonna 1981 vahvistettu asemakaava no 5597, jossa se on osoitettu istutettavaksi puistoalueeksi.

11.5 Tonttijako ja -rekisteri
Tonteille 1154-3, 4 ja 5 on vahvistettu tonttijako 13.9.1976. Tontit on merkitty tonttirekisteriin 24.3.1977. Puistoalue on merkitty yleisten alueiden rekisteriin.

Asemakaavan muutosalueeseen ei sisälly maarekisterialuetta.

11.7 Päätökset ja suunnitelmat

Asemakaava-alueen pohjoispuolella oleva Tuurnankatu on alueen kohdalla sorapintainen, kapea tie, jonka linjaus poikkeaa voimassa olevan asemakaavan mukaisesta katualueesta. Tuurnankadun rakentamisesta itäpään mukaiseksi on tehty katupiirustussuunnitelma nykyisen asemakaavan pohjalta. Katupiirustus on asemakaavan muutoksen liiteasiakirjana.

11.8 Pohjakartta
Pohjakartta on Tampereen kaupungin kaupunkimittausyksikön laatima ja se on tarkistettu v. 2000.

12 Maanomistus

Tontin 1154-3 omistavat Pasi ja Virpi Valtee. Osoite: Tuurnankatu 21, 33270 Tampere.
Tontin 1154-4 omistavat Jussi ja Kirsi Pirhonen. Osoite: Tuurnankatu 19, 33270 Tampere.
Tontin 1154-5 omistavat Antti Tuurna, Mauri Tuurna ja Meiri Pirhonen. Yhteyshenkilönä toimii Antti Tuurna, Ojustenkatu 38, 33270 Tampere.
Puistoalueen omistaa Tampereen kaupunki.

14 Rakennettu ympäristö

14.1 Kokonaisrakenne
Kaava-alue kuuluu vanhaan Kaarilan kartanon alueeseen, josta pääosa myytiin Tampereen kaupungille v. 1963. Vanhasta pihapiiristä on jäljellä kolme rakennusta. Alueen itäpuolella on yksikerroksisia, tiiliverhottuja rivitaloja ja pohjoispuolella Vaakkolammille laskevassa rinteessä uusia pientaloja. Yhtenäinen Puisto-Kaarilan pientaloalue on välittömästi kaava-alueen länsipuolella ja eteläpuolella on kaupungin taimisto.

14.2 Maankäyttö
Tontilla 1154-3 on osittain II-kerroksinen, kivirakenteinen vuonna 1998 valmistunut, kokonaispinta-alaltaan 175 k-m2 kokoinen asuinrakennus sekä puurakenteinen, 17 k-m2:n kokoinen talousrakennus/autokatos.

Tontilla 1154-4 on osittain II-kerroksinen, mansardikattoinen, rapattu klassististyylinen asuinrakennus. Se rakennettiin vuonna 1928 Kaarilan kartanon uudeksi päärakennukseksi. Rakennuksen kokonais-pinta-ala on n. 240 k-m2.

Tontilla 1154-5 on osittain II-kerroksinen, puurakenteinen, vuonna 1887 valmistunut kartanon vanha päärakennus, jonka kokonaispinta-ala on n. 310 k-m2 sekä I-kerroksinen, hirsirakenteinen ns. Kaarilanpirtti, jonka kokonaispinta-ala on n. 180 k-m2.
Puistoalue on Tampereen kaupungin käytössä taimistona. Kaava-alueella on myös taimiston pohjoisreunassa kulkeva sorapintainen huoltotie.

14.4 Yhdyskuntatekninen huolto
Tontit 1154-3, 4 ja 5 on liitetty kunnalliseen vesi- ja viemäriverkostoon. Tonttien läpi rakennusten eteläpuolella kulkee lisäksi viemäriputki, joka ei tällä hetkellä kaava-alueen tonttien kohdalla ole käytössä.
Puistoalueella, n. 40 m:n etäisyydellä tontin 5 etelärajasta kulkee 20 kV:n sähkölinja.

15 Luonnonympäristö

Tontit sijaitsevat Vaakkolammin eteläpuolella olevalla harjanteella varsinaisen kartanoalueen ollessa sen korkeimmalla kohdalla. Tästä kohdasta alkaa maanpinta laskea eri suuntiin. Rakennusten eteläpuolella on jyrkkä etelään viettävä rinne, joka on tiheän puuston ja muun kasvillisuuden peitossa.
Rinteen suuria vaahteroita ja lehmuksia kasvavan puiston arvellaan olevan 1700-luvulla vaikuttaneen kasvitieteilijän ja kemian professorin Pehr Adrian Gaddin aikaansaannosta.

Tampereen kasvitieteellisen yhdistyksen 11.1.1999 antaman lausunnon mukaan rinteen eteläosassa saattaa olla sellaisia koristekasveja, joita tiedetään viljellyn Turun akatemian puutarhassa. Kaarila on myös jalokiurunkannuksen vanhimpia kasvupaikkoja Suomessa. Lisäksi alueella on muutakin kulttuuri- ja lehtokasvistoa. Istutukset ovat kuitenkin villiintyneet ja peittyneet muun kasvillisuuden alle. Puusto on osittain hyvin vanhaa ja lahovaurioista. Tontin 5 rinneosasta on Tampereen kaupungin kaupunkimittausyksikkö ja puistoyksikkö tehneet puustokartoituksen, joka on asemakaavamuutoksen liiteasiakirjana. Alueen omistavan suvun edustajien mukaan tärkein puutarha-alue on ollut rinteen yläosassa, lähellä asuinrakennuksia. Puisen päärakennuksen vieressä on luumu- ja kirsikkapuita, jotka Tuurnat ovat istuttaneet n. 30 vuotta sitten. Eteläosan merkittävin puu on 2-haarainen iso, Gadd=in istuttama lehmus, joka kasvaa aivan viemärilinjan vieressä.

Maaperä on v. 1986 laaditun 1:20 000 mittakaavaisen maaperäkartan mukaan alueen korkeimmalla kohdalla moreenia ja muilla osin soraa, hiekkaa tai hietaa.

16 Erityispiirteet ja suojelukohteet

Tonteilla on vanhaa kasvillisuutta ja puustoa. Ks. edellinen kohta 15.

Kaarilan kartanoalue on kantakaupungin yleiskaavassa määritelty kulttuurihistoriallisesti, rakennustaiteellisesti tai kaupunkikuvallisesti erittäin merkittäväksi tai merkittäväksi alueeksi. Julkaisu Tampereen kantakaupungin rakennuskulttuuri 1998 arvottaa Kaarilan kartanoalueen myös edellä mainituilla ominaisuuksilla ja arvoluokituksella "merkittävä, alkuperäisyysaste suuri".

17 Ympäristön häiriötekijät

Kaava-alueen eteläpuolella, n. 200 metrin päässä on moottoritie vt 12, jonka meluvaikutus kuuluu tonteille. Moottoritien pohjoisreunaan on vastikään rakennettu meluaita, eikä melutaso ylitä sallittuja rajoja millään suunnittelualueen osalla.

2 TAVOITTEET

Asemakaavan muutosehdotus on tehty tontinomistajan aloitteesta, joka kuuluu seuraavasti:
"Tarkoituksena on mahdollistaa tontin ja tontin rakennusoikeuden jakaminen. Tästä johtuen kaavallista rakennusaluetta pyritään laajentamaan tontin eteläosalle.
Perustelut: Tontin 5 rakentaminen siten, että vanhan kartanorakennuksen maisemallinen merkitys säilyy."

Asemakaava-alueen tontille 1154-5 pyritään sijoittamaan tontin jäljellä oleva, vuoden 1970 asemakaavan mukainen rakennusoikeus niin, että uudisrakentaminen sopeutuisi vanhaan kartanomiljööseen mahdollisimman luontevasti.

Hakemusta seuraa sitoumus laatimis- ja kuulutuskulujen maksamisesta.

3 ASEMAKAAVA JA SEN PERUSTELUT

31 Yleisperustelu ja -kuvaus

Tonteilla 1154-3, 4 ja 5 on voimassa vuodelta 1970 oleva asemakaava, joka määrittelee alueen rivitalojen ja muiden kytkettyjen pientalojen korttelialueeksi. Tämän perusteella on määritelty myös alueen asuin- ja talousrakennusoikeudet. Tekeillä olevan kaavamuutoksen lähtökohtana on ollut myös suojelulliset näkökohdat ja tämän johdosta tonttien rakennusoikeuksia varsinkin talousrakennusten osalta tarkistetaan.
Tonttien 3 ja 4 koot eivätkä tontinnumerot muutu.

Tontti 5 jaetaan neljäksi erilliseksi tontiksi, jotka saavat numerot 6,7,8 ja 9. Kahdessa on vanha rakennus ja kahdelle muulle tontille sijoitetaan alkuperäisellä tontilla no 5 jäljellä oleva rakennusoikeus 905 k-m2. Sijoittamalla osa uudisrakennuksista aivan rinteen eteläreunaan lähelle tontin rajaa, voidaan niistä muodostaa oma kokonaisuutensa. Vanha kartanomiljöö lisättynä omalla tontillaan olevalla, Tuurnankadun varteen tulevalla uudisrakennuksella muodostaa omansa. Tämä rakennus, joka on samalla paikalla kuin tulipalossa tuhoutunut vanha asuinrakennus, sopeutetaan kaavamääräyksin ympäristön vanhaan rakennuskantaan. Näillä järjestelyillä saadaan myös suurin osa rinteen kasvillisuudesta säilytettyä, kun koko keskiosa jää koskemattomaksi.
Koska tonteilla 4, 7 ja 8 (uuden numeroinnin mukaan) on vanhoja, kaupunkikuvallisesti arvokkaita rakennuksia ja tontille 3 on rakennettu uusi erillispientalo, on tarkoituksenmukaista uudistaa asemakaavamerkintä kaikilla em. tonteilla asuinpientalojen korttelialueeksi ja määrätä vanhat rakennukset suojelluiksi.
Tontin 9 uudisrakennuksia varten osoitetaan ajoyhteys puistoalueelle.

34 Rakennettu ympäristö

34.2 Maankäyttö
34.21 Korttelialueet
Tontit 1154-3,4,6,7,8 ja 9 osoitetaan asuinpientalojen korttelialueeksi kytkettyjä tai erillisiä yksi- tai kaksiasuntoisia pientaloja varten. Tonteilta on varattava yksi autopaikka asuntoa kohti. Pihat tulee rakentaa ottaen huomioon alueen käyttö ja luonne kulttuurihistoriallisesti arvokkaan ympäristön osana. Myös aluetta koskevien muutos- ja rakennustoimenpiteiden sopeutumiseen ympäristöönsä on kiinnitettävä erityistä huomiota. Korttelin sisäosiin tontteja erottavia aitoja ei saa rakentaa.

Tontin 3 pinta-ala on 1008 m2 ja rakennusoikeus on 190 k-m2 asunnoille ja 50 k-m2 talousrakennuksille. Tämä vastaa e=0,24:n tonttitehokkuutta. Kerrosluku 2/3I.
Tontin 4 pinta-ala on 1591 m2 ja rakennusoikeus on 300 k-m2, joka vastaa e=0,19:n tonttitehokkuutta. Tontilla on kaupunkikuvan kannalta tärkeä rakennus, jota ei saa purkaa. Rakennuksessa suoritettavien korjaus- ja muutostöiden tulee olla sellaisia, että rakennuksen kaupunkikuvan kannalta merkittävä luonne säilyy. Rakennuksessa saadaan kerrosalaan kuulumattomia tiloja muuttaa kerrosalaan laskettaviksi tiloiksi riippumatta siitä, mitä asemakaavassa on määrätty tontin tai rakennusalan enimmäiskerrosalasta. Myös rakennuksen ullakkokerroksessa saadaan muuttaa tiloja kerrosalaan laskettaviksi tiloiksi rakennuslautakunnan luvalla. Lisärakentamisella ei saa muuttaa rakennuksen räystäskorkeutta eikä aiheuttaa muutakaan oleellista muutosta rakennuksen julkisivuun. Kerrosluku on I3/4.
Tontin 6 pinta-ala on 1490 m2 ja rakennusoikeus 225 k-m2, joka vastaa e=0,15:n tonttitehokkuutta. Kerrosluku on I2/3 ja vähintään puolet ensimmäisen kerroksen alasta on käytettävä sen yläpuolella olevasta tilasta sellaiseksi tilaksi, joka välittömästi tai myöhemmin voidaan sisustaa kerrosalaan laskettavaksi tilaksi. Rakennuksen runkosyvyys saa olla enintään 8 metriä. Rakennukseen saa rakentaa enintään kaksi asuntoa. Satulakaton kattokulma on 27 astetta. Tontille rakennettavan uudisrakennuksen ulkonäköä ohjaa määräys ym-6. Rakennuslupahakemukseen on liitettävä sellainen julkisivupiirros, joka osoittaa uudisrakennuksen sopeutumisen ympäristöönsä.
Tontin 7 pinta-ala on 2037 m2 ja rakennusoikeus on 335 k-m2, joka vastaa e=0,16:n tonttitehokkuutta. Rakennusalalla oleva rakennus on suojeltu samalla määräyksellä kuin tontin 4 rakennus. Kerrosluku on I1/2.
Tontin 8 pinta-ala on 1122 m2 ja rakennusoikeus on 180 k-m2, joka vastaa e=0,16:n tonttitehokkuutta. Rakennusalalla oleva rakennus on suojeltu samalla määräyksellä kuin tontin 4 rakennus. Kerrosluku on I.
Tontin 9 pinta-ala on 2828 ja rakennusoikeus 590 k-m2 asuinrakennuksille ja 90 k-m2 autotalli/talousrakennukselle. Tämä vastaa e=0,24:n tonttitehokkuutta. Kerrosluku on 2/3I. Kattomuotona saa olla satula- tai pulpettikate 18-20 asteen kaltevuudella. Rakennuksen pääasiallisena julkisivumateriaalina tulee käyttää peittomaalattua puuta, rappausta tai pintavaikutelmaltaan sileähköä tiiltä. Tontille rakennettavien uudisrakennusten ulkonäköä ohjaa määräys ym-6.

34.23 Virkistysalueet
Asemakaavan muutoksessa on mukana virkistysaluetta yhteensä 729 m2. Alueelle osoitetaan ajoyhteys tontille 1154-9. Virkistysalue osoitetaan lähivirkistysalueeksi VL.

34.4 Yhdyskuntatekninen huolto
Alue on liitetty kuntateknisiin verkostoihin. Tontille 9 rakennettavat rakennukset on mahdollista liittää alueen läpi kulkevaan, nyt pois käytöstä olevaan viemäriputkeen. Putken korkeusaseman takia sen käyttö edellyttää jätevesien pumppausta. Alin painovoimainen viemäröintitaso on +87.00.

34.5 Tonttijako
Tämän asemakaavan alueella tonttijako laaditaan erillisenä ja sitovana.

35 Luonnonympäristö ja ympäristövaikutukset

Kaava-alueella on osittain arvokasta, tosin villiintynyttä luonnonympäristöä, jota on kuvattu edellä kohdassa 15. Rinteen eteläosan puusto ja kasvillisuus tulevat osittain häviämään uudisrakentamisen vuoksi. Alueen keskiosan puuston suojelemiseksi on osoitettu alueen osa jolla olemassa oleva puusto on säilytettävä siten, että sallitaan vain maiseman hoidon kannalta tarpeelliset toimenpiteet. Puustoa on lisäksi täydennettävä tarpeen mukaisesti uusintaistutuksilla. Sama määräys on osoitettu tontin 7 edustalle, jossa on eheä pihapiiri. Aivan viemäriputken vieressä on suuri Gadd=in aikainen lehmus, joka on säilytettävä.

35.2 Ympäristövaikutusten tarkastelu
Alueen rakentamisen ympäristövaikutukset eivät poikkea tavanomaisista asuinrakentamisen yhteydessä. Rakentaminen etelärinteen alaosaan vaikuttaa luonnollisesti alueen kasvillisuuteen, ks. edellinen kohta. Rakennukset tulevat näkymään Kaarilankadulle etelän suunnasta tultaessa. Niiden ympärille jää kuitenkin runsaasti puustoa ja ne ovat huomattavasti kartanon päärakennusta alempana, kun rakentaminen keskittyy alimpaan maaston kohtaan.
Etelärinteen rakentamisesta tehtiin kaavoitusyksikössä vaihtoehtoinen suunnitelma, jossa rakentaminen keskitettiin Kaarilankadun läheisyyteen kartanon välittömän edustan jäädessä nykytilaan. Uudisrakentaminen näin sijoitettuna tulisi kuitenkin lähemmäs alueen vanhoja rakennuksia ja ne hallitsisivat maisemaa Kaarilankadulta katsottuna huomattavasti enemmän kuin alkuperäisen suunnitelman mukaan sijoitettuna. Myös vanhaa puustoa jouduttaisiin hävittämään enemmän. Molemmat vaihtoehdot ovat asemakaavamuutoksen liiteasiakirjoina.

4 TOTEUTTAMINEN

41 Rakentamisaikataulu

Tontit 6 ja 9 rakentunevat asemakaavan muutoksen mukaisesti piakkoin sen vahvistumisen jälkeen.

5 SUUNNITTELUVAIHEET

Maanomistajan aloite 25.9.1998
Kaavoitus 1.10.1998
Dno YVI: 6616/98

Asemakaavan muutosluonnos on ollut Rak.A:n 154 ' mukaisesti nähtävänä ympäristön kuulemista varten 1.4 - 29.4.1999. Nähtävilläoloaikana maankäyttöluonnoksesta jätettiin neljä mielipidettä ja lisäksi samanaikaisesti esillä olleesta Tuurnankadun tiesuunnitelman luonnoksesta jätettiin yksi mielipide.
Mielipiteen esittivät kirjallisesti Kaarilan omakotiyhdistys ry, Jyrki ja Outi Mantere, Jyrki ja Mervi Niskanen (2 kpl) sekä Sari Kärjä ja Heikki Pihkonen.

Kaarilan omakotiyhdistys ry:n näkemyksen mukaan nähtävillä olleen suunnitelman kerrosala on suurempi kuin vanha asemakaava sallii ja että rakennusoikeuden tulisi pitäytyä siinä. Lisäksi uudet rakennukset tulee kaavamääräyksin sopeuttaa vanhaan ympäristöön. Tuurnankadun puoleinen rakennus tulisi sijoittaa toisin päin vanhan päärakennuksen suuntaisesti. Hankkeesta pitäisi saada ympäristökeskuksen ja museoviraston kannanotot. Omakotiyhdistys esittää myös viereisen korttelin 1153 tontin 1 kaavoittamista puistoksi.

Jyrki ja Outi Mantere yhtyvät mielipiteessään omakotiyhdistyksen näkemyksiin. Lisäksi he esittävät vanhan kartanomiljöön suojelemista, sillä heidän mielestään rakennusoikeutta ei voida toteuttaa tontille ilman vanhojen talojen purkamista.

Jyrki ja Mervi Niskasen mielipiteen mukaan esitetty tonttijako aiheuttaa tehokkuusluvun kasvamisen päärakennukselle jäävällä tontilla 0,26:een, mille ei ole perusteita. Kerrosluvut eivät saisi poiketa vanhasta kaavasta, jonka mukaan Tuurnankadun puoleiset julkisivut tulee olla yksikerroksisia. Kaikki uusien rakennuksien autoliikenne tulisi heidän mielestään ohjata kaupungin taimitarhan puolelta, jotta autokatoksia ei Tuurnankadun puolelle jouduttaisi rakentamaan. Lisäksi ympäristölautakunnan tulisi tarkoin harkita pitäisikö alueelle rakentaa lainkaan ja pohtia vaihtoehtona kartanoalueen suojelua. Museovirastoa, Pirkanmaan liittoa, Pirkanmaan ympäristökeskusta ja kasvitieteilijöitä tulisi kuulla.

Sari Kärjä ja Heikki Pihkonen esittävät ettei alueelle esitettyjä rivitaloja rakennettaisi. Ainakin Tuurnankadun puolella oleva rakennus tulisi sijoittaa jonnekin muualle.

Jyrki ja Mervi Niskanen jätti mielipiteen myös Tuurnankadun länsipään tiesuunnitelmaan. Heidän mukaansa nykyisen linjauksen mukainen kapea sorapintainen tie sopii ympäristöönsä parhaiten. Tien rakentaminen kasvattaisi läpiajoliikennettä, nykyisillä asukkailla ei ole tarvetta uusiin tiejärjestelyihin. Jos tie kuitenkin rakennetaan, tulisi sen olla ns. hidaskatu töyssyineen. Lisäksi heidän mukaansa uusi tielinjaus on piirretty vain n. 0,5 metrin etäisyydelle heidän kadun pohjoispuolella olevan tonttinsa rajasta, kun vastaavalla paikalla tien eteläpuolella etäisyyttä jää rajaan n. 2 metriä. Mahdollinen uusi tie tulisi rakentaa noudattaen nykyistä linjausta.

Kaavoitusyksikön vastine mielipiteisiin:

Kaava-alueen rakennusoikeus on sama kuin nyt voimassa olevassa asemakaavassa eli 1900 k-m2, eli sitä ei ylitetä n. 200 k-m2:llä siten kuin mielipiteessä oli mainittu. Myös tontille 5 nyt sallittu rakennusoikeus säilyy siitä muodostetuilla tonteilla asemakaavamuutoksessa samana eli 1420 k-m2:nä. Tehokkuudet uusilla tonteilla saattavat poiketa toisistaan, mikä johtuu tontinrajojen sijoittamisesta alueen ympäristön ja rakenteen kannnalta luonteviin kohtiin, kuten viemärilinjan yhteyteen. Rakennusoikeus on sovitettu tontille ilman että vanhoja rakennuksia puretaan tai että ne joutuisivat kaavamuutoksen takia uhatuiksi. Niille on osoitettu kaavassa suojelumerkintä.
Asemakaavamääräykset määrittelevät Tuurnankadun puolelle rakennettavan uudisrakennuksen hahmon ja julkisivumateriaalit tarkoin. Tällä pyritään nimenomaan sopeuttamaan rakennus vanhaan ympäristöön. Rakennuksen sijainti ja suunta ovat samat kuin paikalta puretun asuinrakennuksen, tosin uuden ollessa purettua pienempi.
Autoliikenne eteläosan uudisrakennuksille ohjataan Kaarilankadun puolelta. Tuurnankadun puolen uudisrakennus on omalla tontillaan oleva, enintään kaksiasuntoinen talo, jonka tieliittymä on oltava Tuurnankadulla.
Kartanon puutarha vanhoine puineen on villiintynyt, vaikkakin arvokasta kasvillisuutta alueella vielä on. Rakentamista rinteen eteläosaan ei voida välttää. Keskiosan puuston säilymiseen on asemakaavassa kiinnitetty huomiota kaavamääräyksellä.
Tonttia 1153-1 ei ole sisällytetty tähän asemakaavan muutokseen. Tuurnankadun katualue jää myös asemakaava-alueen ulkopuolelle.
Asemakaavamuutoksesta tullaan pyytämään lausunto ainakin Pirkanmaan ympäristökeskuksesta ja kaupungin museotoimesta.

Asemakaavan muutosehdotuksesta on pyydetty kaupungin asianomaisten eri hallintokuntien lausunnot. Niiden perusteella tarkistettiin mm. asemakaavan kerroslukuja.

Pirkanmaan ympäristökeskuksen 20.3.2000 päivätty lausunto:
"Kaarilan kartanon pihapiiri koostuu nykyisellään kolmesta rakennuksesta: puurakenteisesta päärakennuksesta vuodelta 1887, uudesta rapatusta päärakennuksesta vuodelta 1928 sekä pihapiirin itäreunaa rajaavasta Kaarilanpirtistä. Pihapiirin länsipuolelle on v. 1998 rakennettu uusi omakotitalo ja siihen liittyvä talousrakennus. Oleellisen osan kartanon ympäristöstä on muodostanut kartanon eteläpuolella sijaitseva, todennäköisesti professori P.A. Gaddin 1700-luvulla istuttama puisto. Puistoalueella on edelleen jäljellä vanhaa puustoa sekä perinteisiä hyöty- ja koristekasveja. Kartanon pohjois- ja itäpuolelle on rakennettu 1970-luvulta lähtien uutta pientaloasutusta.

Kaarilan kartanopuisto sisältyy Pirkanmaan liiton v. 1990 laatimaan luetteloon Pirkanmaan kulttuurihistoriallisesti arvokkaista kohteista.

Tampereen kantakaupungin rakennuskulttuuria koskevassa selvityksessä vuodelta 1998 Kaarilan kartanoalue on merkitty kulttuurihistoriallisesti sekä ympäristökokonaisuuden ja rakennustaiteen kannalta merkittäväksi kohteeksi. Kohteen alkuperäisaste on todettu suureksi. Kaupunginvaltuuston v. 1998 hyväksymässä kantakaupungin yleiskaavassa, joka on alistettu ympäristöministeriön vahvistettavaksi, Kaarilan kartanoalue on määritelty kulttuurihistoriallisesti, rakennustaiteellisesti tai kaupunkikuvallisesti erittäin merkittäväksi alueeksi, jonka erityispiirteet on otettava huomioon yksityiskohtaisessa kaavoituksessa ja muissa toimenpiteissä.

Kartanoalueella voimassa oleva asemakaava on peräisin vuodelta 1970. Kaavan lähtökohtana on ollut olemassa olevan rakennuskannan purkaminen ja alueen rakentaminen rivitaloalueeksi. Uudisrakentamissuunnitelman pohjalta korttelialueen rakennusoikeudeksi on määritelty 1900 m2. Rakennusala on merkitty olemassa olevien rakennusten paikalle; etelään viettävä rinne, jossa kartanopuisto on sijainnut, on merkitty istutettavaksi tontin osaksi.

Vireillä olevan kaavamuutoksen tarkoituksena on jakaa rakennettu osa kartanoalueesta yhteensä viideksi erilliseksi rakennuspaikaksi sekä muodostaa vanhan kartanopuiston alueelle uusi tontti kytkettyjä pientaloja varten. Kaavamuutosehdotus sallii yhden uuden asuinrakennuksen sijoittamisen kartanoalueen pihapiiriin alueella aiemmin sijainneen vanhan rakennuksen paikalle. Kartanoalueen vanhat rakennukset on merkitty asemakaavaan kaupunkikuvan säilymisen kannalta tärkeiksi rakennuksiksi, joita ei saa purkaa.

Ympäristökeskus katsoo, että kartanoalueella olevien, kulttuurihistoriallisesti ja rakennustaiteellisesti arvokkaiden rakennusten suojeleminen asemakaavamääräyksin toteuttaa Pirkanmaan liiton sekä kaupungin tekemien inventointien sekä yleiskaavan säilyttämistavoitteet. Kartanopuiston ja kartanomiljöön osalta on kuitenkin todettava, ettei asemakaava tältä osin toteuta suojelutavoitetta. Uudisrakennusten sijoittaminen vanhan kartanopuiston alueelle tulisi tuhoamaan alueen kasvillisuuden sekä kartanon rakennusryhmän ja vanhan puiston muodostaman arvokkaan ympäristökokonaisuuden. Kartanon rakennusryhmä on alunperin hallinnut Kaarilan kaupunginosan maisemaa useasta ilmansuunnasta käsin. Ainoa vielä avoinna oleva maisematila, jossa rakennusryhmän asema suhteessa ympäristöönsä on vielä alkuperäistä vastaava, on kartanorakennusten ja niiden eteläpuolella sijaitsevan vanhan puiston muodostama kokonaisuus. Ympäristökeskus katsookin, ettei kartanoalueen eteläpuolella olevaa vanhaa puistoaluetta tule käyttää rakentamiseen, vaan se tulee säilyttää osana koko korttelin etelärinteen käsittävää vihervyöhykettä.

1990-luvulla uudistettu ympäristölainsäädäntö, jonka taustalla voidaan nähdä perustuslain säädökset, painottaa yhä enemmän ympäristöarvojen huomioon ottamista kaikessa toiminnassa. Uudessa maankäyttö- ja rakennuslaissa, joka liittyy kiinteästi muun ympäristölainsäädännön kehitykseen, on myös lisätty sekä rakennetun ympäristön että luonnonympäristön suojeluarvojen painotusta.

Maankäyttö- ja rakennuslaissa säädettyjen asemakaavan sisältövaatimusten nojalla Kaarilan kartanomiljöötä koskevan kaavamuutoksen lähtökohdaksi tulisi asettaa kaupunkikuvallisten tekijöiden ohella kulttuurihistorialliset tekijät, joita puistoalue kasvilajeineen osaltaan ilmentää. Uudisrakentaminen tulisi sijoittaa täydentämään olemassa olevaa rakennusryhmää siten, että lisärakentaminen ja alueen tuleva kiinteistöjaotus eivät alenna kohteen kulttuurihistoriallista ja rakennustaiteellista arvoa. Kaavaratkaisussa olisi hyvä selvittää myös talousrakennusten sijoittamismahdollisuus arvokkaaseen kulttuuriympäristöön. Tältä osin asemakaavan sisältöä arvioitaessa saattaa olla tarpeen kuulla asiantuntijana myös museovirastoa.

Alueen rakennusoikeuden osalta on todettava, ettei tehokkaaseen rivitalorakentamiseen tarkoitettua kerrosalaa kokonaisuudessaan ole mahdollista sijoittaa ko. korttelialueelle, kun lähtökohtana on arvokkaan ympäristökokonaisuuden ja olemassa olevan rakennuskannan säilyttäminen sekä sen täydentäminen erillispientaloratkaisuin. Ympäristökeskuksen käsityksen mukaan olemassa olevan rakennuskannan säilyttävällä ja lisärakentamisen mahdollistavalla kaavamuutoksella voidaan saavuttaa myös maankäyttö- ja rakennuslain tarkoittama maanomistajan kannalta kohtuullinen ratkaisu, kun otetaan huomioon myös kartanon maa-alueille aiemmin kaavoitettu rakennusoikeus."

Kaavoitusyksikön vastine lausuntoon:
Tontilla 1154-5 on käyttämätöntä rakennusoikeutta 905 k-m2. Tämän sijoittaminen tontille siten että kartanomiljöön ominaispiirteet säilyvät, on ollut asemakaavamuutoksen ensisijaisena tavoitteena. Ilman uudisrakentamisen sijoittamista puistomaiseen etelärinteeseen tämä ei ole mahdollista. Rakennuspaikat ovat rinteen alaosassa siten, että niiden yläpuolella olevan kartanorakennuksen hierarkinen asema ei merkittävästi häiriinny. Alueen vanhojen asukkaiden mukaan viemärilinjan eteläpuolella oleva alue ei ole koskaan ollut varsinaista puutarha-aluetta eikä siihen ole Gadd=in aikanakaan istutettu merkittävää kasvillisuutta joitakin yksittäispuita lukuun ottamatta. Vanha puutarha sijaitsi tontilla 5 olevan päärakennuksen sekä sen vierestä palaneen asuinrakennuksen välissä ja välittömästi niiden eteläpuolella. Siten arvokkain osa puutarhasta jää edelleen rakentamatta ja tällä puiston osalla sallitaan vain maiseman hoidon kannalta tarpeelliset toimenpiteet. Aivan viemäriputken vieressä on suuri Gadd=in aikainen lehmus, jonka säilyttäminen on asemakaavamuutoksen tarkistuksessa huomioitu erikseen. Lisäksi rinteessä olevia rakennusaloja on samassa yhteydessä siirretty etelään päin.

Asemakaavaehdotus oli ympäristölautakunnan käsittelyssä 4.4.2000, jossa se jätettiin pöydälle.
Lautakunta käsitteli asiaa uudestaan kokouksessaan 18.4.2000 ja päätti palauttaa asemakaavan muutoksen käsittelyyn kaavoitusyksikköön.

Alueen käytöstä tehtiin vaihtoehtoinen suunnitelma, jossa rakennusoikeutta oli pienennetty 190 k-m2 ja jossa uudisrakennukset oli sijoitettu toiseen paikkaan, lähemmäs Kaarilankatua. Vaihtoehtojen vertailua varten tehtiin mm. leikkauspiirustukset, jotka ovat asemakaavan liitteenä (ks. kohta 35.2, ympäristövaikutusten tarkastelu).

Em. vaihtoehdossa uudisrakennusten sijoittuminen jättää vanhan päärakennuksen edustan kokonaan vapaaksi, mutta tuo ahtautta tonttien 3 ja 4 tuntumaan. Lopputuloksena päädyttiin alkuperäiseen suunnitelmaan, jota korjattiin siten, että etelärinteeseen sijoitettaville rakennuksille määriteltiin vesikaton ylin sallittu korkeusasema. Lisäksi lännen puoleista rakennusalaa siirrettiin etelän suuntaan kolme metriä. Asemakaavaehdotusta tarkistettiin 17.7.2000 em. osalta.

Myöhemmin tutkittiin myös vaihtoehtoa sijoittaa rakennukset kaupungin omistaman puupankin alueelle, tontin 5 eteläpuolelle. Kuntatekniikkayksikön tekemien maastotutkimusten perusteella maaperän ominaisuudet edellyttävät vaativia perustusratkaisuja. Välittömästi tontin 5 etelärajan eteläpuolella on 5-10 m paksu pehmeä täyttömaakerros, jonka alla on todennäköisesti liejua. Maastomuodoltaan paikka on alava ja siihen muodostuu runsaasti kosteutta. Myöskään maisemalliset syyt ja ympäristön rakentamistapa eivät puolla rakentamista rinteen alapuolelle, avoimeen tilaan.

Asemakaavan muutos oli yleisesti nähtävillä 14.9. - 16.10.2000 välisen ajan. Muutoksesta jätettiin yksi muistutus.

Kaarilan omakotiyhdistyksen 15.10.2000 päivätty muistutus:

"Mielipiteenämme asemakaavan muutosehdotukseen, joka koskee Kaarilan kartanoaluetta (Tampere, Kaarila, 1145-5) saamme kunnioittavasti esittää seuraavan.

Nyt nähtäville pantu ehdotus asemakaavoituksen muuttamiseksi yllä mainitulla alueella ei sisällöltään poikkea siitä, mitä kaavoitusviranomainen on asiassa aiemmin esittänyt ja mitä on jo kertaalleen ympäristölautakunnassa käsitelty. Olemme antaneet asiassa lausunnon jo aikaisemman esityksen pohjalta. Koska nyt nähtäville pantu esitys ei poikkea aikaisemmasta, viittaamme aiempaan lausuntoomme. Lisäksi toteamme vielä seuraavaa.

Aikaisemman esityksen pohjalta antoi lausunnon myös Pirkanmaan ympäristökeskus. Lausunto on seikkaperäinen ja asiantunteva sekä yksilöi esillä olevan asian perusongelmat. Alueelle kaavoitettu suuri rakennusoikeus perustuu vanhaan 1970-luvulta olevaan asemakaavaan. Tuo asemakaava ja sen mukainen rakennusoikeus pohjautuvat erilaisille kokonaissuunnitelmille, joissa kartanoalueen vanhat rakennukset olisi purettu ja alue olisi rakennettu samanlaiseksi rivitaloalueeksi kuin on toteutettu viereisellä tontilla 1154-2. Nykyisessä tilanteessa vanhat kartanorakennukset on säilytetty. Tällöin vanhan kaavan mukaista rakennusoikeutta ei kartanoalueen tontilla ole mahdollista kokonaisuudessaan hyödyntää turmelematta perinteikkään alueen miljöötä ja arvokasta kasvustoa, kuten ympäristökeskus on lausunnossaan todennut.

Ympäristölautakunta on jo kertaalleen käsitellyt asian ja palauttanut samansisältöisen ehdotuksen viranomaisille uudelleen valmisteltavaksi. Varsin outoa on, että kaavoitusviranomainen tuo asian uudelleen lautakuntaan vailla mitään asiallisia muutoksia tai edes vaihtoehtoista ehdotusta. Ympäristökeskuksen lausunnon mukaan asiassa tulisi kuulla myös museovirastoa. Saman suuntaista kantaa on edustanut myös kaavoitusyksikkö itse todetessaan aiempiin mielipiteisiin antamassaan vastineessa, että asiassa tullaan pyytämään lausunto kaupungin museotoimesta. Kaavaselostuksesta ei kuitenkaan ilmene, että museovirastoa tai kaupungin museotoimea olisi asiassa kuultu.

Yhteenvetona esitämme, että asiassa tulisi paremmin selvittää mahdollisuudet kantakaupungin yleiskaavaan kirjattujen alueen ominaisuuksien säilyttämiseen sekä ehdottomasti kuulla asiantuntijoina myös museoviranomaisia/museovirastoa suunnitelman johdosta."

Kaavoitusyksikön vastine muistutukseen:

Muistutuksessa esille tuodut asiat sekä kaavaehdotuksen perustelut ovat pääosin tulleet käsitellyiksi aikaisemmissa vastineissa.

Jotta tontin vanhat rakennukset voidaan suojella, on uudisrakennukset sijoitettava pääosin tontin eteläosaan. Kuten edellä on mainittu, niiden sijoittamiseksi tarkasteltiin myös toisenlaista vaihtoehtoa, joka oli nähtävänä ympäristölautakunnassa.

Muistutuksen johdosta asemakaavaehdotukseen tehtiin muutoksia. Kulku tontille 9 osoitetaan puistoalueen puolelta ja näin rakennusalaa voidaan siirtää vielä etelään päin, lähelle tontin rajaa. Erillinen autotalli-/talousrakennuksen rakennusala poistuu ja mahdolliset autotallit on sijoitettava asuinrakennusten rakennusalalle. Rakennusalaa kavennetaan siten, että rakennukset sijoittuvat alarinteeseen sen matalimpaan ja tasaisimpaan kohtaan. Sen molemmille puolille jää puustoa, joka on säilytettävä. Rakennusoikeus tontilla ei muutu.
Edellisessä ehdotuksessa katualueeksi muutettu puistoalueen osa muutetaan takaisin puistoalueeksi.

Ehdotukseen liittyvät asiakirjat on toimitettu museovirastoon.

Muutetusta ehdotuksesta on pyydetty asianomaisten hallintokuntien lausunnot.

Muutettu ehdotus on ollut yleisesti nähtävillä 23.11 - 7.12.2000 välisen ajan. Muistutuksia ei jätetty.

Museovirasto antoi käynnin perusteella lausunnon koskien muutettua asemakaavaehdotusta. Lausunnon perusteella tarkistetaan muutettua ehdotusta vielä siten, että tontin 6 uudisrakentamista koskeva määräys ym-6 lisätään myös tontilla 9 sijaitsevan uudisrakennuksen osalle.

6 TILASTOTIEDOT

käyttötarkoitus pinta-alaha kerrosalak-m2 tonttitehokkuus e pinta-alan muutos ha kerrosalan muutosk-m2 uudet tontit
AR -1,0076 -1910
PI -0,0729
AP-17 1,0076 1960 0,19 +1,0076 +1960 3
VL 0,0729 +0,0729
yht. 1,0805 1960 0,19 0,00 +50 3

TAMPEREEN KAUPUNKI
YMPÄRISTÖTOIMI
KAAVOITUSYKSIKKÖ
No 7612 / 1.4.1999,

tarkistettu 29.3.2000 ja 17.7.2000,
muutettu 14.11.2000 ja tarkistettu 8.12.2000

Mikko Järvi Ilkka Soini